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还原真实市场,湖州全市库存和去化都在这里

手机客户端字号:T | T 透明售房网 2018-09-27 来源: 透明售房网 侯婷婷
[摘要] 市场的走向将会如何,从来不是一个人、一个楼盘或者是一篇可笑的文章说了算的,简单来说,我们从最基本的供需关系入手,大致能了解到现状和接下来一小段时间趋势,透房一向以数据落足,我们还是用数据来还原真实的市场。

对于湖州房地产来说,2016年楼市开始抬头,2017年是公认的最好的一年,所以转入到2018年,会有人担忧、有人看空,毕竟任何市场都不会一直向上增长,有起有落才是正常,于是关于此的时间节点、方式和起幅度,成为了大家另一个话题,总被人拿出来说道。

但,市场的走向将会如何,从来不是一个人、一个楼盘或者是一篇可笑的文章说了算的,简单来说,我们从最基本的供需关系入手,大致能了解到现状和接下来一小段时间趋势,透房一向以数据落足,我们还是用数据来还原真实的市场。

楼市的供应说快也快,市场一动就开始调研、测算、拿地,而楼市的供应说慢也慢,从建造的过程往往以年、月计数,最快领出预售证也需要5个月左右,慢一点10个月以上。

去年的行情好是毋庸置疑的,所以开发商拿的地也多,陆续变现到8月底,湖州中心城市共有259.83万㎡住宅上市,整体的量大吗?大!但是在2016、17两年疯狂消耗之前的库存之后,市场需要更多的库存来平衡,否则供小于求,只会激增房价,供应量是否合理,取决于需求。

那么现在我们要看的是需求到底有多大:

对比两表,2015年存量大于销量,经历过这个阶段的人知道,那一年是一个低迷期,之后几年的数据印证了本文第一句话,从2016年开始存量小于销量,楼市开始复苏,并进入到一个非理性的狂热期,也就是2017年。再到今年,湖州中心城市住宅显性库存量仍小于销量,数据结果向好。

截止2018年8月底,今年湖州中心城市成交面积316.68万㎡,占去年住宅总销售面积的90.97%,销售速度不减反增。

增速来自于各类利好的落地,吸引了大量外地客群且激发了本地需求:“上海2035”规划的出台实施,使湖州融入上海同城化都市圈新一轮的沪湖合作高潮正在兴起。西向商合杭高铁渐入尾声,2019年即将开通,亚运会前还会建成联络线进杭州未来科技城的高铁西站;东向沪苏湖高铁,建成后可实现45分钟直通上海虹桥。预计2022年,湖州将成为浙北高铁节点城市,也是长三角地区唯一一个到上海及南京、杭州、合肥3大省会都控制在高铁1小时车程内的城市。

另一方面,去年开始的拆迁安置工作还没结束,从实物安置转向货币安置,湖州楼市已蓄积了一大批潜在的刚需客户群体。2018年计划拆迁70个城中村,共计9711户,已拆除9004户,共计397.03万㎡,剩余707户将于年底前完成拆除;城市老旧小区改造,已启动征收决定,年内征收完毕的共计2047户;至此年底前将有约2754户刚需客户进入市场,按照户均150㎡的需求来算(拆迁安置以人均50㎡赔偿),未来三个月仅这部分需求面积就达到41.31万㎡。

*拆改数据统计截止2018.9.24

“去化周期12个月,是公认的,供需相对平衡的指标。

超过12个月,就算过剩了,价格下行压力开始增大。”

截止2018年8月31日,湖州中心城市住宅显性库存去化周期约为6.5个月,我们整理数据,便不会回避数据,6.5个月确实较前两年的去化周期有小幅增长,但我更乐意将这个数据定义为购房者从非理性回归理性的表现。

当然,只有中心城市还不够,湖州市住宅显性库存去化周期均在10个月以内,全市住宅显性库存去化周期仅6.3月,恰恰就在“加快供地节奏”的边缘而

关于去化周期,2017年“湖十条”中明确:对于在售商品住宅显性库存消化周期超过20个月的,或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月的区块,暂停商品住宅用地供应;对于在售商品住宅显性库存消化周期小于8个月,且后续商品住宅供应不足的区块,应及时增加商品住宅用地供应。

其中隐性库存也是需要关注的重点,目前隐性库存750.23万㎡(已剔除保障房库存11.31万㎡),去化周期18.9个月,在合理、可控范围内。虽然隐性存量居高位,但由于整个市场已经打开,去化周期较2017年底已大幅缩短。

湖州中心城市住宅总库存去化周期26.7个月,全市住宅总库存去化周期28.0个月,均未超过30个月。

与此同时,隐性库存的增速也在大幅放缓。从土地成交量可以看出,近两月土地市场呈断崖式回落,成交分别仅有2宗、1宗,住宅用地的出让公告数量也零星可数,可见未来土地供应将长期处于收紧状态。加之目前的宅地出让已经收紧,接下来,特别是明年的住宅供应量将会大大缩减,在一定程度上保证了楼市的稳定。

目前湖州市销量未减反增,让大量库存量软着陆,去化周期预估结果理想,加之土地市场收紧,货币安置的逐步推进,足可以保证现阶段湖州房地产市场的平稳健康发展。

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